房屋安全鑒定說明
近期 ，連續的接觸了幾個關於房屋安全性檢測的項目 ，深感房屋安全性在現代人生活中的重要 。特查一下幾條與大家共勉之 。
在我國
，檢測是一種新興的行業
，主要工作就是對房屋的完好與損壞程度和使用狀況的安全進行查勘
、檢測
、鑒別和判斷
。下麵筆者重點闡述一下近些年來常見的房屋安全鑒定類型和檢測方法
。
1 常見的房屋安全鑒定
1.1 房屋安全性鑒定
檢測對象主要為上世紀50年代以後建造的房屋
，屬於常規的安全鑒定檢查
，也是房屋安全類型中最常見的一種
。鑒定的複雜程度根據現場實際情況來確定
，此類型房屋往往受使用環境的因素而影響
。
1.2 房屋正常使用性鑒定
該類型房屋鑒定側重考慮是否影響使用人正常的使用性
，比如裝飾裝修破損
、漏水
、空鼓等現象等
。而查勘中更側重於對圖紙的複核
，現場的實際環境
。往往產權補登或者改變房屋使用功能等常進行此類型的房屋鑒定
。
1.3 房屋改建結構的安全鑒定
。
此類型房屋主要為改造內部整體結構或者接建新房屋增大荷載等
。鑒定的重點就是複核驗算
，檢查其改造前和改造後對房屋整體是否產生了影響
，是否滿足規範的要求
。
1.4 房屋構件的安全鑒定
此類型鑒定對局部某一單個構件進行安全鑒定
，如房屋拆改的混凝土梁
、板
、柱等單個構件對於房屋的體係是否造成影響
，其是否會有破壞發展的跡象等進行詳細地查勘鑒定
。
1.5 房屋安全突發事故緊急鑒定
由於地震
、火災、煤氣爆炸
、受外力影響等造成的房屋破壞需要鑒定人員第一時間根據現場實際情況判斷出房屋嚴重受損的程度
，並且結合相應的檢測項目綜合考慮該房屋是否為危房
。此類型鑒定需要準備工作做得充分
，能夠隨時進駐現場
，有相應的應急救援方案和補救措施
。
1.6
在參考規範時，《危險房屋鑒定標準》（JGJ125 -99）常適用於有一定體係
，但材料不合理的房屋
，例如年代久遠的磚木結構房屋
；《房屋完損等級評定標準》常適用於不規則
、不形成體係的非標準房屋
。故鑒定時應根據現場實際情況合理選擇規範依據和鑒定方法
。
1.7 司法房屋安全鑒定
此類型多發生於民事糾紛
，由法院給予委托
，需要當事人雙方給予共同配合鑒定檢測工作
，特別是對於現場檢測工作必須協商一致同意後方可進行
，對於現場檢測要進行工程質量檢測
。檢測結果應該由當事人雙方共同認可
。
1.8
受2008 年汶川地震對我國房屋的破壞造成的影響
，近年來房屋抗震安全鑒定的比例逐年增加
。近兩年各種關於抗震內容的修訂規範陸續執行
，足以證明建設部對於抗震鑒定的重視度
。在鑒定過程中混凝土結構和砌體結構占據很大的比例
，對於結構性能和構造體係是鑒定查勘的關鍵
。
1.9 施工周邊房屋安全影響鑒定
該類型的房屋安全鑒定一般分為3 個階段的鑒定
，即初始查勘鑒定（施工前的房屋安全鑒定）
、階段性安全鑒定（施工過程中的房屋安全鑒定）以及終結安全鑒定（項目施工結束後
，一般基坑施工到正負零）
。根據施工的計劃
，實時進行跟蹤鑒定和檢測工作
，發現問題及時預警
。此類型鑒定往往涉及到百姓的民事糾紛
，應妥善處理好建設單位
、施工方
、居民們的相互關係
，必要時可以申請政府相關部門介入協商解決矛盾衝突
。
2 常用到的房屋安全檢測
現場檢測工作是一門低概率
、高風險的工作
，現場檢測工作與鑒定工作是密切相關的
。現場檢測人員知道檢測什麽勝於知道如何檢測
。
2.1 房屋安全性鑒定檢測
房屋安全性鑒定檢測一般需要鑒定檢測人員先根據現場實際情況來製定相應的檢測方案
。一般檢測項目包括材料強度檢測
、鋼筋配置檢測
、建築變形檢測
、裂縫檢測和其他檢測
。不同的結構形式其相應的結構檢測方法也各有側重
，例如鋼筋混凝土結構應側重檢測混凝土等級
、鋼筋配置
、裂縫分布
、混凝土耐久性等情況
；砌體結構應側重檢測砌體強度、砂漿強度
、構造措施和裂縫走向
、牆體侵蝕等
；鋼結構應側重檢測整體
、局部變形檢測
、焊縫無損探傷檢測
、截麵尺寸及構造查勘的檢測
。對於地基基礎和上部承重部分應分別鑒定檢測
。上部承重部分應充分考慮現場檢測條件的適宜性來選擇無損檢測或者破損檢測
。以混凝土檢測方法為例
，目前我國常用混凝土強度檢測方法其檢測誤差的範圍見表1
。從上表中可以看出
，目前我國在混凝土強度檢測中鑽芯法是最接近於真實強度等級的方法
，但由於需要破損檢測
，影響範圍和施工量都相對較大
，一般優先考慮超聲回彈綜合法
，但遇到對檢測的數值有爭議或者司法鑒定時往往采用鑽芯法。
表1 幾種檢測方法誤差
檢測
方法 鑽芯法 拔出法 綜合法 超聲法 回彈法
誤差
/﹪ 7.0～9.0 8.0～12.0 10.0～15.0 16.0～19.0 14.0～18.0
注
：①綜合法就是采用兩種或者兩種以上檢測方法獲得多種的物理參數來推定混凝土強度的方法
。
2.2 房屋使用性安全鑒定檢測
此類型大部分現場都是已裝修
、整改
、加固完畢的房屋
，對其進行詳細的查勘往往具有局限性
，故該類型檢測內容應以複核圖紙為重點
，對於房屋整體功能有無變化
、截麵尺寸是否和圖紙一致
，以及是否存在影響其房屋正常使用的現象等都是鑒定檢測人員需要考慮的
。對於結構檢測
，一般以構件隨機抽取的方式考慮並且以無損檢測為主
，重點分析房屋的結構體係和使用狀態是否符合要求
。
2.3 房屋改建結構的安全鑒定檢測
此類型鑒定重點是複核驗算 ，故檢測材料強度等級是檢測的重點 ，其強度為以後的複核驗算提供了真實的參考依據 。混凝土抗壓強度 、砌築砂漿強度等應按照《建築結構檢測技術標準》（GB/T50344 — 2004 ）中關於抽樣方案的規定進行檢測 ，給出推定區間 ，而在即將頒布的《混凝土結構現場檢測技術標準》裏規定在工程質量檢測中可以給出推定值 。砌築砂漿抗壓強度也可根據《砌體工程現場檢測技術標準》（GB/T50315—2000）給出推定等級 。目前砌築砂漿抗壓強度一般為2.5MPa 、5MPa 、7.5MPa 、10MPa 、15MPa 、20MPa 不等 ，但年代相對久遠的房屋砌築砂漿等級還分為0.4MPa 和1MPa ，所以在選取儀器時應根據檢測方法而有針對性的選擇 。